Yargıtay tarafından verilen karar, ev sahipleri ve kiracıları ilgilendiren bir emsal niteliği taşıyor. Mahkemenin "boşalt" kararına rağmen evi tahliye etmeyen kiracı suçlu bulundu. Yüksek Mahkeme, mahkemenin boşaltma kararına uymayan kiracıya verilen beraat kararını bozdu. Kiracının, "hakkı olmayan yere tecavüz" suçunu işlediği vurgulandı. Avukat Cansen Erdoğan, mahkeme kararını değerlendirerek, kiracıların ve ev sahiplerinin bilmesi gereken önemli noktalara dikkat çekti.
Cansen Erdoğan, kararla ilgili olarak önemli ayrıntılara değinerek, "Öncelikle Yargıtay'ın verdiği karar son derece doğru ve kanunlara uygun bir karardır. Bu karar, tamamen kanun hükümlerine dayanan ve kaynağını doğrudan kanun metninden alan bir karardır. Ayrıca bu emsal karar, konuyla ilgili olarak gündemde bulunan birçok soruna çözüm oluşturacak niteliktedir." şeklinde konuştu.
Erdoğan, sözlerine devam ederek, "Ülkemizde kira konusunda iki farklı mevzuat uygulanmaktadır. Bunlardan biri genel olarak bilinen Borçlar Kanunu, diğeri ise 2011 yılından bu yana uygulanan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'dur. Olayda yeni bir malik bulunduğu için Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi devreye girmektedir. Bu maddeye göre, taşınmazı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla kira sözleşmesini 6 ay sonra sona erdirebilmek için dava açabilir." şeklinde konuştu.
Avukat Erdoğan, kiracının evi 6 ay içinde terk etmesi gerektiğini ev sahibinin yazılı bildirisiyle birlikte vurgulayarak, "Bu durum kanunda açıkça belirtilmiştir. Yeni bir malik söz konusu olduğunda ve yeni malik, taşınmazı satın aldığını en geç bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildiriyorsa, bu bildirimde ihtarname göndermek gerekmektedir. Kiracıya, kendisine yeni bir yer bulması için kanuni bir süre tanınarak, 6 ay sonra kiracı kendiliğinden çıkmazsa yeni malik, kiracıyı evden çıkarmak için tahliye davası açma yetkisine sahip olmaktadır. Yani özetle, yeni malik taşınmazı satın aldıktan itibaren en geç bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmakla yükümlüdür ve 6 ay sonra kiracıyı çıkarmak için tahliye davası açma hakkına sahiptir." dedi.
Erdoğan, evi terk etmeyen kiracının başkasının hakkına tecavüz ettiğine dikkat çeken bir tahliye davasının söz konusu olduğunu ifade ederek, "Usulüne uygun ihtarname gönderilmiş ve tahliye davası yeni malik adına olumlu bir sonuçla sonuçlanmıştır. Ancak davayı kaybeden kiracının, kanun hükümleri gereği evi tahliye etmesi gerekmektedir. Kiracının, fuzuli işgalci sıfatıyla evde kalması, ev sahibinin haklarını zarara uğrattığı için kiracı işgalci hatta başkasının hakkına tecavüz eden kişi olarak kabul edilmekte ve çıkarılması gerekmektedir. Yargıtay'ın doğru bir karar vererek, yeni malikin tahliye davasını kazanmasına rağmen kiracının çıkmamasını kötü niyetli olarak değerlendirmesi doğru bir karardır. Bu şekilde yeni malikin hakkı da korunmuş olmaktadır." şeklinde açıklamalarını sürdürdü.
Kiracı ve ev sahiplerinin sahip olduğu haklarla ilgili olarak da konuşan Avukat Erdoğan, şunları kaydetti:
"Kiracı ve kiralayan arasındaki anlaşmazlıklar oldukça geniş bir alanı kapsar ve çok sayıda detay içerir. Olaya ve karara bağlı olarak yorum yapmak daha doğru olacaktır. Ev sahibi, haklı bir gerekçe olmaksızın sözleşme süresi dolmadan kiracıyı evden çıkaramaz. Haklı gerekçeler ise sınırlı sayıda yasal düzenlemelerle belirlenmiştir. Ev sahibi, başka bir gerekçeyle kiracıyı evden çıkaramaz.
Kiracı, evden yeteri kadar faydalanamama durumunda, sonradan oluşan kusurlar nedeniyle ev sahibinden bu kusurların giderilmesini talep edebilir. Tadilat sorunları çözülemezse, kiracı kira bedelinden indirim talep edebilir.
Eğer kiracının oturduğu ev, kentsel dönüşüm nedeniyle boşaltılacaksa, kiracı devletten iki kira süresine kadar yardım alabilir. Bu durumda, ev sahibi kira sözleşmesinin sona ermesi gerekçesiyle sözleşmeyi feshedemez. Kiracı, kontrat süresi dolmuş olsa bile evden çıkarılamaz. Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi bu durumu vurgulamaktadır. Yani, bir yıllık kira sözleşmesi imzalansa ve o yılın sonuna gelinmiş olsa bile ev sahibi kiracıyı evden çıkaramaz.
Kira sözleşmeleri genellikle bir yıllık olarak yapılmakta ve süre sonunda uzatılmaktadır. Ancak 10 yıllık bir süre geçerse, ev sahibinin sözleşmeyi sonlandırma hakkı vardır. 10 yılın sonunda ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeden kiracıyı çıkarabilir. Ancak 10 yıl dolmamışsa, ev sahibi gerekçesiz bir şekilde kiracıyı çıkaramaz. Ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Sonuç olarak, Yargıtay'ın ev sahibi ve kiracıları ilgilendiren bu emsal kararı, ev sahibinin haklarını korumaya yönelik önemli bir adım olmuştur. Kiracı ve ev sahiplerinin haklarını bilmeleri, kanuni düzenlemelere uygun hareket etmeleri ve anlaşmazlıklarda yasal süreçleri takip etmeleri önemlidir. Ayrıca, her durumun farklı olabileceğini ve doğru yorumlamalar için uzman hukuki destek almanın önemini unutmamak gerekir.